Unsere fundierte und bewährte Marktwertermittlung
Marktwertermittlung von Wohnimmobilien
Wir schätzen nicht – wir errechnen den Marktwert. Wir berechnen für Sie den aktuellen Verkehrswert (Marktwert) in Anlehnung an ein Gutachten nach §194 Baugesetzbuch (BauGB) Ihrer Immobilie. So erhalten Sie schnell und zuverlässig den Preis, den Ihre Immobilie am Markt wert ist. Mittels fundierten Berechnungsmethoden können bebaute und unbebaute Grundstücke präzise bewertet werden.
Was genau ist eine Marktwertermittlung?
Der Marktwert oder Verkehrswert einer Immobilie ist die wichtigste Kennzahl, die vor einem Verkauf unbedingt zu ermitteln ist. Sie beschreibt den aktuellen Wert auf dem Markt der Immobilie, indem sie den Durchschnitt des im gewöhnlichen Geschäftsverkehr üblich erzielbaren Preis berechnet. Für den Verkäufer ist also eine seriöse Marktwertermittlung durch eine erfahrene Immobilienagentur von elementarer Bedeutung.
Anlass für eine solche Marktwertermittlung ist nicht nur der anstehende Verkauf, sondern auch z.B. die Basis zur Berechnung der Steuerlast oder eine Kennzahl für Vermögensaufstellungen, Trennungen o.ä.
Ihre Vorteile einer korrekten Marktwertermittlung
Wer eine Immobilie verkauft, strebt nach der Sicherheit, einen guten Preis dafür erzielen zu können. An Immobilien hängen oft auch emotionale Erinnerungen, die finanziell ohnehin nur schwer auszugleichen sind. Deshalb ist es unsere Aufgabe beim Verkauf den für das Objekt besten Preis zu generieren. Wichtig dafür ist eine detaillierte Begutachtung des Gesamtpakets: Sowohl die grundsätzlichen Objekteigenschaften, der aktuelle Zustand der Immobilie als auch die Wirtschaftlichkeit rücken in den Blickpunkt, wenn der Marktwert ermittelt wird.
Preis und Marktwert im Einklang
Die Ermittlung des Marktwerts durch ein fachkundiges Unternehmen ist nicht nur für Verkäufer von großer Bedeutung, sie bietet auch Käufern eine hilfreiche Orientierung bei der Suche nach einer neuen Immobilie. Ohne eine faire, alle Details berücksichtigende Wertermittlung stünden beide Seiten vor der Frage, ob der aufgerufene Preis für eine Immobilie gerechtfertigt ist. Das erschwert die Zusammenarbeit und bringt beiden Parteien große Nachteile. Bei der Festlegung eines Preises kann es für Verkäufer negative Konsequenzen haben, nicht auf eine Marktwertermittlung vertrauen zu können. Ein zu niedrig angesetzter Preis, kann hohe finanzielle Verluste darstellen. Aber auch ein zu hoch angesetzter Preis kann fatale Auswirkungen haben: Die Immobilie ruft kein Interesse hervor, der Preis muss gesenkt werden und Beobachter des Marktes registrieren diese Veränderung. Nun haben sie alle Karten in der Hand und können in den folgenden Verhandlungen dafür sorgen, dass auch im Fall eines zunächst zu hoch angesetzten Preises die Immobilie letzten Endes nicht unter Wert verkauft wird. Deshalb ist es von elementarer Bedeutung, dass eine Immobilie weder überbewertet, noch unterbewertet wird.
Faktoren der Marktwertermittlung
Die Lage und Infrastruktur einer Immobilie gehört zu den wichtigsten Faktoren bei der Ermittlung des Marktwerts. Für den neuen Eigentümer ist es je nach Lebenssituation elementar, wie gut er an Einkaufsmöglichkeiten, Ärzte, Schulen oder die Innenstadt angebunden ist. Eine Antwort auf die Frage nach dem Wert einer Lage bietet der vom Gutachterausschuss des Landkreises erstellte Bodenrichtwert. Ebenfalls nicht zu verachten ist die Beschaffenheit des Grundstücks. Nicht nur die Größe und Ausstattung des Gebäudes etwa spielen dabei eine Rolle, sondern auch die Beschaffenheiten eines Grundstücks. Sind etwa Veränderungsmöglichkeiten vorhanden, wie die Frage, ob sich Anbauten realisieren lassen. Solche Potentiale können unter Umständen den Marktwert mit beeinflussen. Negativ auswirken können sich derweil natürliche Beschaffenheiten wie ein zu hoher Grundwasserspiegel oder eine Hochwassergefährdung.
Auf der sicheren Seite durch professionelle Immobilienbewertung
Wenn Sie beim Verkauf Ihres Hauses darauf vertrauen wollen, den besten Preis erzielen zu können, ist eine professionell durchgeführte Marktwertermittlung unerlässlich. Unter Berücksichtigung der aktuellen Verordnungen und Richtlinien bieten wir Ihnen langjährige Erfahrung bei der Erfassung des Marktwertes Ihrer Immobilie und hoffen, sie mit einem unverbindlichen Angebot überzeugen zu dürfen. Anfallende Kosten werden selbstverständlich mit den Vertriebskosten verrechnet.
Die Berechnung des Markt- / Verkehrswertes
Verhältnisse zu einem bestimmten Zeitpunkt festgelegt und ist damit an diesen gebunden. Um den Wert einer Immobilie zu ermitteln, verwenden Sachkundige im Regelfall mindestens zwei der gebräuchlichen Verfahren und leiten aus den Ergebnissen den Marktwert der Immobilie ab. Eine Marktwertermittlung sollte unbedingt vor Verkaufsbeginn erfolgen, um den tatsächlichen Wert zu ermitteln. Dazu werden das Objekt selbst sowie die zum Objekt gehörenden Unterlagen ausgewertet und basierend mit diesen gerechnet.Verschiedene Verfahren der Marktwertermittlung
Marktwertermittlungen werden durch die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) definiert. Dabei können drei unterschiedliche Verfahren zum Einsatz kommen: Das Sachwertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Vergleichswertverfahren.
Das Sachwertverfahren
Der Sachwert wird aus der Summe des Bodenwerts und den Sachwerten der auf dem Grundstück vorhandenen nutzbaren Gebäude und Außenanlagen sowie eventuell den Auswirkungen zum Wertermittlungsstichtag vorhandenen besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale abgeleitet.
Der Bodenwert wird getrennt vom Gebäudesachwert und Wert der Außenanlagen in der Regel im Vergleichswertverfahren grundsätzlich so ermittelt, wie er sich ergeben würde, wenn das Grundstück unbebaut wäre. Der Gebäudesachwert wird auf Grundlage der Herstellungskosten unter Berücksichtigung der jeweils individuellen Merkmale wie
– Objektart
– Ausstattungsstandard
– Restnutzungsdauer bzw. Alterswertminderung
– Baumängel und Bauschäden und
– besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale
abgeleitet.
Der Sachwert der Außenanlagen wird, sofern dieser nicht bereits bei der Bodenwertermittlung mit erfasst wurde, entsprechend der Vorgehensweise für Gebäude auf Grundlage von üblichen Herstellungskosten oder als Restwert / Zeitwert aufgrund Erfahrungsansätzen abgeleitet. Aus der Summe des Bodenwerts, Gebäudesachwerts und Sachwert der Außenanlagen ergibt sich unter Berücksichtigung vorhandener objektspezifischer Grundstücksmerkmale der vorläufige Sachwert des Grundstücks.
Der o.g. ermittelte vorläufige Sachwert muss letztendlich noch mit Rücksicht seiner Erzielbarkeit auf dem örtlichen Grundstücksmarkt beurteilt und an die Marktverhältnisse angepasst werden. Zur Berücksichtigung der Marktgegebenheiten ist ein Zu- oder Abschlag vom vorläufigen Sachwert vorzunehmen. Diese Anpassung mit Hilfe des sogenannten Sachwertfaktors ergibt den marktangepassten Sachwert des Grundstücks. Das Sachwertverfahren ist gerade durch die Verwendung des Sachwertfaktors ein Preisvergleich, bei welchem wesentlich der Zeitwert der Substanz den Vergleichsmaßstab darstellt.
Das Ertragswertverfahren
Die Ermittlung des so genannten Ertragswerts basiert auf den jährlichen Erträgen bzw. den marktüblich erzielbaren jährlichen Erträgen aus dem Grundstück.
Die Summe aller Erträge (Mieten/Pacht) ergibt den Jahresrohertrag.
Die Basis für die Ermittlung des Rohertrags ist die aus dem Grundstück marktüblich erzielbare Nettokaltmiete. Diese entspricht der jährlichen Gesamtmiete ohne sämtliche auf den Mieter zusätzlich zur Grundmiete umlagefähigen Bewirtschaftungskosten.
Die marktüblich erzielbare Miete wird auf Grundlage von verfügbaren Vergleichsmieten für mit dem Bewertungsgrundstück vergleichbar genutzte Grundstücke
– aus dem Mietspiegel der Gemeinde oder vergleichbarer Gemeinden,
– aus anderen Mietpreisveröffentlichungen
– aktuell erzielten Mietpreisen
als mittelfristiger Durchschnittswert abgeleitet und angesetzt. Dabei werden wesentliche Qualitätsunterschiede des Bewertungsobjektes hinsichtlich der mietwertbeeinflussenden Eigenschaften durch entsprechende Anpassungen berücksichtigt.
Maßgebend für den Ertragswert des Grundstücks ist allerdings der Grundstücksreinertrag, welcher sich aus dem Rohertrag abzüglich der Bewirtschaftungskosten (z.B. nicht umlagefähige Betriebskosten, Instandhaltungskosten, etc.) ergibt. Das Ertragswertverfahren basiert auf der Überlegung, dass der o.g. verbleibende Reinertrag die Verzinsung des Grundstückswerts bedeutet. Deshalb wird der Ertragswert als Rentenbarwert durch Kapitalisierung des Reinertrags bestimmt.
Zu beachten ist, dass der Grundstücksreinertrag von einem bebauten Grundstück ebenso die Verzinsung für den Grund und Boden wie auch für die Gebäude und weitere / sonstige Anlagen darstellt. Im Gegensatz zu Gebäude und sonstigen Anlagen, gilt der Grund und Boden gilt immer als unvergänglich. Bei Gebäude und sonstigen Anlagen ist immer eine Restnutzungsdauer zu bestimmen.
Der Bodenwert wird wie auch im Sachwertverfahren hier getrennt vom Gebäudewert und Wert der normalerweise im Vergleichswertverfahren ermittelt, wie er sich ergeben würde, wenn das Grundstück unbebaut wäre. Der auf den Bodenwert zugeteilte Reinertrag wird nun mit dem Liegenschaftszins multipliziert. Der Bodenwert stellt somit eine ewige Rentenrate des Bodenwerts dar.
Dieser daraus entstehende Reinertrag des Gebäudes muss zuletzt mit dem Barwertfaktor, welcher sich aus Restnutzungsdauer und Liegenschaftszinssatz ergibt, multipliziert werden. Aus der Summe von Bodenwert, Gebäudewert und Wert der sonstigen Anlagen ergibt sich der vorläufige Ertragswert.
Gegebenenfalls bestehende besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale müssen bei der Ableitung des Ertragswerts aus dem vorläufigen Ertragswert sachgemäß berücksichtigt werden.
Das Ertragswertverfahren stellt insbesondere durch Verwendung des aus Kaufpreisen abgeleiteten Liegenschaftszinssatzes einen Kaufpreisvergleich im Wesentlichen auf der Grundlage des marktüblich erzielbaren Grundstücksreinertrages dar.
Das Vergleichswertverfahren
Das Vergleichswertverfahren nimmt unter den drei anerkannten Methoden eine Sonderstellung ein, denn nach der Theorie ist das Verfahren die Idealmethode für eine Bewertung; in der Praxis nur dann, wenn alle Daten für den Vergleich beschafft werden können.
Das Vergleichswertverfahren ist eine einfache Methode, die zu bewertende Immobilie ist mit einer anderen zu vergleichen, für die in zeitlicher Nähe ein tatsächlicher Kaufpreis erzielt worden ist. Doch die beiden Objekte müssen wirklich miteinander vergleichbar sein. In der Praxis scheidet ein unmittelbarer Vergleich oft deshalb aus, weil die Grundstücke nicht vergleichbar sind oder tatsächliche Kaufpreise einfach nicht vorliegen.
1) Vergleichswertverfahren bei unbebauten Grundstücken
Bei unbebauten Grundstücken ist zu prüfen, ob die vorliegenden Grundstücke tatsächlich miteinander vergleichbar sind. Dabei ist zu prüfen, ob bestimmte Merkmale für eine Vergleichbarkeit erfüllt sind. Es ist abzugrenzen zwischen gravierenden Unterschieden, welche einen Vergleich ausschließen und kleinen Abweichungen, die im Einzelfall mit Zu- oder Abschlägen zu berücksichtigen sind.
2) Vergleichswertverfahren bei bebauten Grundstücken
Ein Idealzustand liegt nur selten vor, denn bauliche Gestaltungen sind zu unterschiedlich. Deshalb ist ein unmittelbarer Vergleich selten. Bereits geringe Abweichungen führen in der Praxis zu erheblichen Wertabweichungen. Dennoch kann mittels einer Checkliste geprüft werden, ob Anhaltspunkte für eine Vergleichbarkeit vorliegen. Es gilt der Grundsatz: Je mehr individuelle Besonderheiten vorliegen, desto schlechter eignet sich das Vergleichswertverfahren.
Beste Vergleichsergebnisse werden bei Reihenhäusern und Eigentumswohnungen erzielt. Aber auch andere Grundstückstypen eignen sich. Entscheidend für einen aussagekräftigen Vergleich bei Eigentumswohnungen sind zudem die Wohnungsgröße und die Lage der Wohnung innerhalb des Gebäudes, dazu der bauliche Zustand. Denn es ist sehr von Bedeutung, ob die Wohnung abgewohnt, bereits der Putz von den Wänden fällt oder ob eine gepflegte und intakte Ausstattung vorliegt.