FAQ
Wir haben Ihnen die häufigsten Fragen und Antworten rund um das Thema kaufen und verkaufen, mieten und vermieten und Hausverwaltung zusammengestellt.
FAQ Kaufen / verkaufen
Bei gebrauchten Immobilien gilt generell „gekauft wie gesehen“. Bekannte Mängel dürfen jedoch nicht vertuscht oder verheimlicht werden. Dies wäre eine arglistige Täuschung und es kann im schlimmsten Fall bis zu einer Vertragsrückabwicklung führen.
Beim Erwerb einer Neubauimmobilie muss der Bauträger eine Gewährleistung von fünf Jahren dem Käufer zusichern.
Mit der Bezahlung des Kaufpreises ist es beim Erwerb einer Immobilie leider nicht getan. Neben der Vermittlungsgebühr entstehen weitere sogenannte Erwerbsnebenkosten.
Diese setzen sich aus den Notargebühren, den Grundbuchkosten und der Grunderwerbsteuer, welche je nach Bundesland stark variieren kann, zusammen.
Für die Aufnahme eines Darlehens fallen neben der Eintragung einer Grundschuld auch Zinsen und Tilgungsraten wie eventuell auch weitere Kosten wie zum Beispiel Wertermittlungsgebühren an. Wird der Kredit nicht innerhalb einer bestimmten Frist abgerufen, können Banken zudem Bereitstellungszinsen verlangen.
Die Maklerprovision / Courtage, stellt im Grunde die Vergütung unserer Dienstleitung für den Verkauf dar.
Sie gilt erst als verdient, wenn ein notarieller Kaufvertrag zwischen Verkäufer und Käufer zu Stande gekommen ist. Fällig ist diese nach Rechnungsstellung mit dem darauf genannten Zahlungsziel.
Der Energieausweis ist seit dem 1. Mai 2014 Pflicht beim Verkauf und der Vermietung von Wohn- und Gewerbegebäuden. Ein Energieausweis soll die Energieeffizienz einer Immobilie dokumentieren.
Der Ausweis gibt Auskunft, wie viel Energie für die Heizung und Warmwasseraufbereitung gebraucht wird. Da sich die Angaben auf das gesamte Gebäude beziehen, ist ein Rückschluss auf eine spezifische Wohnung in einem Mehrfamilienhaus meist nicht möglich im Gegensatz zu z.B. einem Einfamilienhaus.
Die Farbskala des Energieausweises zeigt an, wie viel Energie für Heizung und Warmwasser benötigt wird. Je nach Art des Ausweises wird hier der theoretische Energiebedarf beziehungsweise der tatsächliche Energieverbrauch ausgewiesen. Je weiter sich der Wert im grünen Bereich befindet, desto energieeffizienter ist die Immobilie.
Ein Energieverbrauchskennwert gibt die Energieeffizienz in Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr (KfW/m²a) an – entweder als Energiebedarfs- (Bedarfsausweis) oder als Energieverbrauchskennwert auf Basis des tatsächlichen Energieverbrauchs (Verbrauchsausweis). Zudem nennt der Energieausweis Vergleichswerte ähnlicher Gebäude und macht Angaben zu Modernisierungsmöglichkeiten.
Für den Verkauf oder die Vermietung einer Immobilie ist es zwingend notwendig, dem Interessenten einen Energieausweis vorzulegen. Geregelt wird dies in der Energieeinsparverordnung (EnEV).
Viele Eigentümer, welche eine Immobilie verkaufen möchten, liegen falsch mit Annahmen wie zum Beispiel:
Damals hat mich die Immobilie bereits x € gekostet, dementsprechend muss sie weitaus mehr wert sein…
Meine neue Immobilie kostet mich x €, somit benötige ich nun x € aus dem Verkauf der bestehende Immobilie…
Ein Bekannter hat für x € verkauft und meine Immobilie ist viel größer, schöner, etc.
Jedoch kann man sich nur bedingt auf Vergleichswerte stützen und muss den Wert bei jeder Immobilie immer neutral und objektiv berechnen, nicht schätzen.
Die fundierte Marktwertermittlung ist Teil unseres Angebots. Nähere Informationen darüber finden Sie unter Marktwertermittlung.
Bei einem Verkauf fallen viele komplexe Vorgänge an. Angefangen von der Marktwertermittlung bis hin zur endgültigen Schlüsselübergabe. Je nach aktuellem Markt kann natürlich auch der Vermarktungszeitraum variieren.
Ein Verkauf mit uns dauert in der Regel ca. 6 – 12 Wochen und bringt den bestmöglichen (Ver)kaufpreis. Alle Informationen über den genauen Ablauf und Leistungen finden Sie unter Warum mit uns verkaufen.
Zur Vermarktung benötigen wir einige Informationen und Unterlagen von Ihnen.
Hierzu zählen u.a. Planunterlagen, Grundbuchauszüge, Teilungserklärung, Betriebskostenabrechungen / Rücklagen und vieles mehr. Sobald uns alle notwendigen Unterlagen vorliegen, erstellen wir hieraus ein informatives Exposé / Informationsbroschüre für potentielle Käufer.
Sicherlich gibt es im World Wide Web einige Vorlagen und schlaue Kommentare. In Deutschland muss aber jeder Immobilienkaufvertrag notariell beurkundet / beglaubigt werden.
In Zusammenarbeit mit Ihnen und einem Notariat fertigen wir einen passenden Entwurf an und begleiten Sie zur Beurkundung.
Bei der endgültigen Objektübergabe müssen sämtliche Schlüssel und Unterlagen an den neuen Eigentümer übergeben werden. Alle Zählerstände wie z.B. Gas, Wasser und Strom werden in einem Übergabeprotokoll festgehalten und abgezeichnet.
Wichtig zu wissen ist auch, dass die Übergabe erst dann erfolgt, wenn tatsächlich alle Voraussetzungen lt. Kaufvertrag gegeben sind. Beachtet man dies nicht, kann nicht sichergestellt werden, dass die im Kaufvertrag eingebauten Sicherheiten auch wie geplant greifen können.
Dies kommt letztendlich auf die Vereinbarung bzw. den Kaufvertrag an. Solange keine Mängel bekannt sind, muss weiterhin nichts beachtet werden.
Bekannte Mängel dürfen dagegen nicht verschwiegen werden und müssen dem Immobilienkäufer vor Beurkundung aufgezeigt werden. Wer echte und erhebliche Schäden vorsätzlich verdeckt und bewusst verschweigt, handelt arglistig. Der Immobilienverkäufer muss die Beseitigung der tatsächlichen Schäden bezahlen. Im Extremfall kann der Käufer den Immobilienkauf sogar rückabwickeln, was ein gerichtliches Nachspiel und hohe Kosten mit sich bringt.
Diese Frage würden wir gerne an Sie zurückgeben. Wären Sie dazu bereit, Zeit, Arbeit und Geld in ein Projekt zu investieren, wenn Sie sich nicht darauf verlassen können, dafür auch bei Abschluss entlohnt zu werden?
Nur bei einem Alleinauftrag haben wir eine faire Chance, die Immobilie fachgerecht zu verkaufen. Während der Vertragslaufzeit verpflichten wir uns im Gegenzug zu intensiven Vermittlungsbemühungen und kümmern uns mit bestem Wissen und Gewissen um Ihre Immobilie.
Der Auftraggeber verzichtet, weitere / andere Makler einzuschalten. Oftmals versuchen Verkäufer eine möglichst große Streuung durch viele Makler gleichzeitig und erhoffen sich dadurch einen schnelleren und / oder besseren Abschluss. Der Schuss geht aber nach hinten los und bewirkt oft nur das Gegenteil. Ein vielfaches Anbieten einer Immobilie verunsichert die Interessenten mehr als dass es einen Nutzen bringt. Merken Sie sich einfach die Redewendung „Viele Köche verderben den Brei!“
Seit dem 13.06.2014 ist die EU-Verbraucherrechterichtlinie in Kraft getreten, die insoweit Auswirkungen auf das Maklerrecht hat und verlangt, dass jeder Makler seinen Kunden über das ihm zustehende Widerrufsrecht im ausreichenden Maße belehrt. Um diesen Anforderungen entsprechen zu können, übermitteln wir Ihnen nach Kontaktaufnahme außerhalb unserer Geschäftsräume eine Widerrufsbelehrung nebst Erläuterung und einen Vordruck eines Widerrufsschreibens. Mit Ihrer Unterschrift auf der Belehrung fallen selbstverständlich noch keinerlei Gebühren an. Dies ist lediglich eine Bestätigung über den Erhalt. Wünschen Sie, dass wir mit unserer Leistung wie z.B. einem Besichtigungstermin bereits vor Ablauf der Widerrufsfrist (14 Tage) beginnen, kann mit einer weiteren Unterschrift auf die Frist verzichtet werden. Eine Maklercourtage fällt erst nach Unterzeichnung eines rechtskräftigen Kauf- oder Mietvertrages an.
Immobilienmakler sind nach dem Geldwäschegesetz verpflichtet die Identität der Kunden festzuhalten. Weiterhin werden bei einer Einigung der Beteiligten u.a. diese Daten zur Erstellung eines Kaufvertrages benötigt.
Der Käufer kann sich einen Notar selbst aussuchen. Normalerweise wird hierzu ein regionales Notariat gewählt. Gerne stehen wir beratend zur Seite.
Die Notarkosten hat der Käufer als Erwerbsnebenkosten zu tragen. Eventuell anfallende Kosten zur Lastenfreistellung (z.B. Löschung von Grundschulden) trägt der Verkäufer.
Niemand möchte fremde Schulden übernehmen, schon gar nicht bei Summen im sechs oder siebenstelligen Bereich. Bei Beurkundung des notariellen Kaufvertrages verpflichtet sich der Verkäufer, das Objekt lastenfrei zu übergeben. Dabei geht es üblicherweise um im Grundbuch eingetragene Grundpfandrechte. Der Notar sorgt für die Löschung der eingetragenen Grundschulden und beantragt hierzu beim Kreditgeber eine Löschungsbewilligung. Eventuell noch offene Forderungen splittet der Notar in der Kaufpreisfälligkeitsmitteilung und teilt dem Käufer eine entsprechende Anweisung mit. Sollten Grunddienstbarkeiten wie Wege- / Leitungsrechte oder Vorkaufsrechte im Grundbuch eingetragen sein, können diese nur einvernehmlich mit dem daraus Begünstigten aufgehoben werden.
FAQ Mieten / Vermieten
Mietkosten setzen sich normalerweise aus der Kaltmiete und den Nebenkosten(vorauszahlung) wie z.B. Kosten für den Hausmeister, Wassergebühren, Müllgebühre, etc. zusammen.
Zusatzkosten wie Strom, Telefon / Internet, GEZ, etc. sind meistens nicht enthalten und müssen direkt an den Anbieter / Versorger gezahlt werden.
Meist wird ein bestimmter Geldbetrag als Sicherheit an den Vermieter gezahlt. Die Kaution hat im Endeffekt nur einen Zweck: Sicherheit.
Die Kaution muss vom Vermieter getrennt von seinem Vermögen zu einem für Sparanlagen üblichen Zinssatz anlegt werden. Die Kündigungsfrist darf maximal drei Monate betragen, sodass eine Auszahlung nach ordentlicher Kündigung durch den Mieter gewährleistet werden kann.
Die Kaution sollte unbedingt im Mietvertrag vereinbart werden. Maximal darf die Höhe der Mietkaution drei Nettomonatskaltmieten betragen. Dies ist im Wohnraumietrecht so festgeschrieben. Eine zum Nachteil des Mieters ausgelegte Vereinbarung ist unwirksam.
Bankbürgschaft
In diesem Fall verpflichtet sich die Bank, auf erstes Anfordern des Vermieters den vereinbarten Betrag anstelle des Mieters zu bezahlen. Achten Sie auf ein deutsches Kreditinstitut.
Mietkautionskonto
Eine andere Kautionsform ist das verpfändete Mietkautions- / Sparkonto. Hier legt der Mieter selbst den vereinbarten Betrag an, welcher für die Dauer des Mietverhältnisses an den Vermieter verpfändet wird. Genauso wie bei einer Bürgschaft kann der Vermieter auf erstes Anfordern auf das Geld zugreifen.
Normalerweise sind Sie nicht der einzige Interessent für eine Immobilie und sollten sich deshalb dementsprechend vorbereiten. Empfehlenswert ist es, folgende Unterlagen bei Interesse an einer Anmietung bereit zu halten.
- Mieterselbstauskunft
- Mietschuldenfreiheitsbestätigung
- Gehaltsnachweis / Arbeitsvertrag
- Aktueller Personalweis, Pass / Aufenthaltsgenehmigung
Entsprechende Vordrucke finden Sie in unserem Downloadbereich.
Seit 1. Juni 2015 muss in Deutschland derjenige den Makler bezahlen, welcher ihn auch bestellt / beauftragt. Im Allgemeinen ist das der Vermieter, es sei denn Sie haben mit Nachdruck einen Makler beauftragt, Ihnen eine passenden Wohnung zu finden.
Ganz klar der Eigentümer selbst. Niemand soll und darf Entscheidungen über fremdes Eigentum treffen. Je nach Vermieter dauert dies zwischen ca. 3 – 7 Tagen, Ausnahmen kann es natürlich geben.
Jeder Interessent muss grundlegende Auskünfte über sich preisgeben, sofern er dies möchte.
Auf Basis dieser Angaben und einem Verdienstnachweis kann mit Zustimmung des Mieters seine Bonität überprüft werden. Willigt ein Interessent einer Bonitätsprüfung nicht ein, gibt dies unter Umständen bereits eine Entscheidungshilfe bei der Mieterauswahl.
Selbstverständlich kann man eine Immobile auch teil- oder vollmöbliert vermieten. Dies vereinfacht jedoch nur selten die Vermietung. Die meisten Mieter möchten individuelles Mobiliar einstellen und im eigenen Bett schlafen. Des Weiteren haftet der Vermieter für die mitvermieteten Möbel und muss diese bei Defekt auf eigene Kosten reparieren oder sogar austauschen.
Diese Frage kann nicht pauschal beantwortet werden. Haben Sie z.B. ein Einfamilienhaus mit anliegender Verkehrsfläche vermietet und die Verkehrssicherungspflicht auf den Mieter übertragen, muss sich der Mieter um den Winterdienst u.ä. kümmern. Kleinreparaturen können verschieden geregelt werden. Wird eine Wohneinheit mit einer Kaltmiete zzgl. Nebenkostenvorauszahlung vermietet, ist der Vermieter verpflichtet, einmal im Wirtschaftjahr über die Betriebskosten abzurechnen.
Im Wohnraum beträgt die Kündigungsfrist für den Mieter drei Monate zum Monatsende.
Für den Vermieter richtet sich die Kündigungsfrist (z.B. bei Eigenbedarf) nach der Dauer des laufenden Mietverhältnisses. Bis fünf Jahre Mietdauer beträgt diese auch drei Monate zum Monatsende. Nach fünfjähriger Mietdauer sind es sechs Monate, nach achtjähriger Mietdauer erhöht sich die Kündigungsfrist auf neun Monate jeweils zum Monatsende.
Lt. § 536c BGB müssen generell alle Mängel oder Defekte dem Vermieter unverzüglich gemeldet werden. Nur dann hat der Vermieter auch die Chance, den Mangel in einer angemessenen Frist zu beseitigen. Stellt der Mieter einen Mangel fest und verschweigt diesen dem Eigentümer / Vermieter, kann dieser den Mieter sogar in Regress nehmen, sollte sich der Schaden dadurch verschlimmern oder es zu Kollateralschäden kommen.
Mietern ist davon abzuraten, selbst einen Handwerker zu beauftragen. Im Regelfall muss er die Kosten dann selbst tragen.
FAQ Hausverwaltung
Hausgeld muss jeder Wohnungseigentümer bezahlen. Das sollte bereits vor einem Kauf mit eingeplant werden. Die Höhe des Hausgeldes wird von der Hausverwaltung in einem Wirtschaftsplan festgelegt, welcher durch die Eigentümergemeinschaft genehmigt / beschlossen wird.
Hierbei handelt es sich um eine Nebenkostenabschlagszahlung für den Eigentümer, welche neben den umlagefähigen Betriebskosten wie z.B. Heizung, Versicherungen, Hausmeister, etc. auch nicht umlagefähige Nebenkosten wie Rücklagenzufuhr, Hausverwaltung und Kontoführungsgebühren beinhaltet. Nach Abschluss des Wirtschaftsjahres erfolgt eine Abrechnung durch den zuständigen Verwalter. Überschüsse werden natürlich zurückerstattet, fehlende Beträge müssen entsprechend nachgezahlt werden.
Normalerweise findet einmal im Jahr eine ordentliche Eigentümerversammlung statt. Hier treffen sich die einzelnen Eigentümer der verschiedenen Einheiten (Wohnungen, Gewerbe, Stellplätze) um die Wünsche und Willen der Eigentümergemeinschaft festzulegen.
Hierbei werden u.a. die Betriebskostenabrechnung und der Wirtschaftsplan beschlossen, der Verwalter entlastet und evtl. anfallende Instandhaltung- / Instandsetzungs- oder Modernisierungsmaßnahmen besprochen und beschlossen. Gibt es Neuigkeiten rund um die Anlage oder spezifische Gesetzesänderungen, werden die Eigentümer entsprechend informiert. In dringenden Angelegenheiten kann auch eine außerordentliche Eigentümerversammlung einberufen werden, um schnellstmöglich handeln zu können. Dies macht vor allem bei akuten Instandsetzungs- / haltungsmaßnahmen Sinn.
Alle besprochenen / beschlossenen Punkte werden protokolliert und eine Niederschrift an alle Eigentümer versandt, auch an diejenigen, welche nicht anwesend waren.
Sollten Sie einmal verhindert sein und nicht an der Eigentümerversammlung teilnehmen können, regelt die Teilungserklärung der Eigentümergemeinschaft eine Bevollmächtigung Dritter. In der Einladung zur Versammlung liegt bereits ein Vordruck bei, welcher im Original unterzeichnet vor der Versammlung an die Hausverwaltung überreicht werden muss.
Um ein Thema auf der Tagesordnung der Eigentümerversammlung zu ergänzen ist ein schriftlicher Antrag mit Begründung zur Bestellung eines Tagesordnungspunktes notwendig. Gerne können Sie Ihr Anliegen vorab mit uns besprechen.
Hier sind steuerlich anrechenbare Lohnleistungen, sogenannten haushaltsnahe Dienstleistungen, des vergangenen Wirtschaftsjahres ausgewiesen. Diese sind je nach steuerlicher Zuordnung in bis zu vier verschiedene Gruppierungen zu unterscheiden. Als Eigennutzer können Sie diese Kosten in Ihrer Steuererklärung angeben.
Auf der Betriebskostenabrechnung finden Sie auch eine Position, welche die gesetzlich umlagefähigen Betriebskosten beinhaltet. Auf unserer Abrechnung sind all diese Positionen mit der „Zwischensumme umlagefähig“ zusammen gefasst. Diese Kosten können auf den Mieter umgelegt werden. Weiter muss beachtet werden, dass eventuell anfallende Gebühren wie z.B. Müll und Wasser bei Direktbezug durch den Eigentümer mit dem Mieter zusätzlich verrechnet werden können. Auch die Grundsteuer kann zeitanteilig vom Mieter verlangt werden. Beachten Sie, dass hierfür der abgeschlossene Mietvertrag ausschlaggebend ist.
Sollte sich Ihre Bankverbindung ändern, kontaktieren Sie uns bitte rechtzeitig, sodass im Bedarfsfall ein neues Lastschriftmandat angelegt werden kann. Erlischt die hinterlegte Bankverbindung und das Hausgeld kann somit nicht mehr eingezogen werden, kommt es zu Mehrkosten welche durch den Eigentümer zu tragen sind. Möchten Sie zukünftig das Hausgeld nicht mehr einziehen lassen, sondern selbst anweisen, informieren Sie uns bitten, dass der Einzug gelöscht wird.
Steht ein Eigentums- oder Mieterwechsel an, benötigen wir sämtliche Daten zu diesem Vorgang. Hier die wichtigsten im Überblick:
- Namen und Vornamen des neuen Eigentümers / Mieters
- Komplette Anschrift des neuen Eigentümers
- Erreichbarkeit (Telefon, E-Mail, etc.)
- Personenzahl
- Nutzen- / Lastenübergabe bzw. Stichtag
- Zählerstände von Heizung, Warm- und Kaltwasser
Einen Vordruck finden Sie in unserem Downloadbereich.
Bei Verkauf / Übertragung der Wohnung benötigen wir einen Nachweis (z.B. Kaufurkunde, Auszug aus dem Kaufvertrag, etc.).
Nein! Schäden oder Mängel am Gemeinschaftseigentum sind zwingend der Hausverwaltung zu melden. Wir kümmern uns unverzüglich darum und leiten die notwendigen Schritte unter Berücksichtigung evtl. Wartungsverträge und Gewährleistungsansprüche ein.
Sollte trotzdem selbst ein Handwerker beauftragt werden gilt grundsätzlich „Auftraggeber zahlt“.
Vorab ist anzumerken, dass eine Frage zur Nebenkostenabrechnung und ähnliches keinen Notfall darstellt. Stellen Sie einen Notfall wie z.B. Feuer oder einen Wasserschaden fest, erreichen Sie uns telefonisch in unserem Büro unter 0 82 82 / 82 72 11. Sollte dieses nicht besetzt sein, wird für solche Notfälle eine Notfall-Telefonnummer genannt.
! Bei Feuer, Hochwasser, etc. ist unverzüglich die Feuerwehr / Leitstelle unter 112 zu benachrichtigen.
! Bei Gasgeruch im Haus verständigen Sie bitte den Energieversorger. Die Notrufnummer ist in der Regel an der Hinweistafel vermerkt.
Sollten Sie zum genannten Termin dem Wärmedienst keinen Zugang gewähren können, ist bis dato prinzipiell ein kostenloser Zweittermin möglich. Dieser wird jedoch vom Wärmedienst selbst festgelegt. Jeder weitere Termin wird kostenpflichtig und ist durch den Nutzer selbst zu bezahlen.
Meist ist auf der Terminbenachrichtigung des Wärmedienstes eine Telefonnummer für Rückfragen vermerkt, unter welcher Sie einen neuen Termin erfragen oder im Bedarfsfall kostenpflichtig einen Individualtermin beauftragen können.
Bei einem Ausfall der Heizung kontaktieren Sie bitten den zuständigen Hausmeister. Die Erreichbarkeit finden Sie in der Regel an der Informationstafel im gemeinschaftlichen Treppenhaus. Sollte so keine Problemlösung möglich sein, kontaktieren Sie die Hausverwaltung telefonisch unter 0 82 82 / 82 72 11.
In den meisten Anlagen ist eine gesicherte Schließanlage verbaut. Benötigen Sie weitere Schlüssel oder Schließzylinder können diese vom Eigentümer über die Hausverwaltung bestellt werden.
Wurde ein Schlüssel gestohlen oder verloren, melden Sie den Verlust unverzüglich bei Ihrem Vermieter und der Hausverwaltung. Bei Diebstahl empfehlen wir eine entsprechende Anzeige bei der zuständigen Polizeidienststelle.
Jedes Haus benötigt nach der Zeit einen frischen Anstrich. Um Reparaturen bezahlen zu können, muss eine sogenannte Instandhaltungsrücklage gebildet werden. Hiervon werden Instandhaltungs- und setzungsarbeiten im gemeinschaftlichen Eigentum beglichen. Hierzu zählt z.B. die Heizungsanlage, die Fassade oder das Treppenhaus.
Je nach beschlossenem Verteilerschlüssel (in der Regel nach Miteigentumsanteilen) zahlt jeder Eigentümer regelmäßig seinen Anteil in das „große Sparschwein“ der Gemeinschaft.
Bei einem Wohnungsverkauf / Eigentumsübertragung geht die Einzelrücklage (Anteil der Wohnung) auf den neuen Eigentümer über. Diese kann nicht ausbezahlt werden.
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Durch unsere vertrauensvolle und transparente Zusammenarbeit können wir Preisvorteile in der Energie- / Wärmeversorgung direkt an die Nutzer weitergeben.
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