Berechnung

Die Berechnung des Marktwertes

Bei der Marktwertermittlung kommen verschiedene Berechnungmethoden zum Ansatz.
Grundsätzlich ist eine Marktwertermittlung auf einen Stichtag beschränkt: Sie wird durch die
Verhältnisse zu einem bestimmten Zeitpunkt festgelegt und ist damit an diesen gebunden. Um den Wert einer Immobilie zu ermitteln, verwenden Sachkundige im Regelfall mindestens zwei der gebräuchlichen Verfahren und leiten aus den Ergebnissen den Marktwert der Immobilie ab. Eine Marktwertermittlung sollte unbedingt vor Verkaufsbeginn erfolgen, um den tatsächlichen Wert zu ermitteln. Dazu werden das Objekt selbst sowie die zum Objekt gehörenden Unterlagen ausgewertet und basierend mit diesen gerechnet.

Verschiedene Verfahren der Marktwertermittlung

Marktwertermittlungen werden durch die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) definiert. Dabei können drei unterschiedliche Verfahren zum Einsatz kommen: Das Sachwertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Vergleichswertverfahren.

 

Das Sachwertverfahren

Der Sachwert wird aus der Summe des Bodenwerts und den Sachwerten der auf dem Grundstück vorhandenen nutzbaren Gebäude und Außenanlagen sowie eventuell den Auswirkungen zum Wertermittlungsstichtag vorhandenen besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale abgeleitet.
Der Bodenwert wird getrennt vom Gebäudesachwert und Wert der Außenanlagen in der Regel im Vergleichswertverfahren grundsätzlich so ermittelt, wie er sich ergeben würde, wenn das Grundstück unbebaut wäre. Der Gebäudesachwert wird auf Grundlage der Herstellungskosten unter Berücksichtigung der jeweils individuellen Merkmale wie

– Objektart
– Ausstattungsstandard
– Restnutzungsdauer bzw. Alterswertminderung
– Baumängel und Bauschäden und
– besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale

abgeleitet.

Der Sachwert der Außenanlagen wird, sofern dieser nicht bereits bei der Bodenwertermittlung mit erfasst wurde, entsprechend der Vorgehensweise für Gebäude auf Grundlage von üblichen Herstellungskosten oder als Restwert / Zeitwert aufgrund Erfahrungsansätzen abgeleitet. Aus der Summe des Bodenwerts, Gebäudesachwerts und Sachwert der Außenanlagen ergibt sich unter Berücksichtigung vorhandener objektspezifischer Grundstücksmerkmale der vorläufige Sachwert des Grundstücks.

Der o.g. ermittelte vorläufige Sachwert muss letztendlich noch mit Rücksicht seiner Erzielbarkeit auf dem örtlichen Grundstücksmarkt beurteilt und an die Marktverhältnisse angepasst werden. Zur Berücksichtigung der Marktgegebenheiten ist ein Zu- oder Abschlag vom vorläufigen Sachwert vorzunehmen. Diese Anpassung mit Hilfe des sogenannten Sachwertfaktors ergibt den marktangepassten Sachwert des Grundstücks. Das Sachwertverfahren ist gerade durch die Verwendung des Sachwertfaktors ein Preisvergleich, bei welchem wesentlich der Zeitwert der Substanz den Vergleichsmaßstab darstellt.

 

Das Ertragswertverfahren

Die Ermittlung des so genannten Ertragswerts basiert auf den jährlichen Erträgen bzw. den marktüblich erzielbaren jährlichen Erträgen aus dem Grundstück.
Die Summe aller Erträge (Mieten/Pacht) ergibt den Jahresrohertrag. Maßgebend für den Ertragswert des Grundstücks ist allerdings der Grundstücksreinertrag, welcher sich aus dem Rohertrag abzüglich der Bewirtschaftungskosten (z.B. nicht umlagefähige Betriebskosten, Instandhaltungskosten, etc.) ergibt. Das Ertragswertverfahren basiert auf der Überlegung, dass der o.g. verbleibende Reinertrag die Verzinsung des Grundstückswerts bedeutet. Deshalb wird der Ertragswert als Rentenbarwert durch Kapitalisierung des Reinertrags bestimmt.
Zu beachten ist, dass der Grundstücksreinertrag von einem bebauten Grundstück ebenso die Verzinsung für den Grund und Boden wie auch für die Gebäude und weitere / sonstige Anlagen darstellt. Im Gegensatz zu Gebäude und sonstigen Anlagen, gilt der Grund und Boden gilt immer als unvergänglich. Bei Gebäude und sonstigen Anlagen ist immer eine Restnutzungsdauer zu bestimmen.
Der Bodenwert wird wie auch im Sachwertverfahren hier getrennt vom Gebäudewert und Wert der normalerweise im Vergleichswertverfahren ermittelt, wie er sich ergeben würde, wenn das Grundstück unbebaut wäre. Der auf den Bodenwert zugeteilte Reinertrag wird nun mit dem Liegenschaftszins multipliziert. Der Bodenwert stellt somit eine ewige Rentenrate des Bodenwerts dar.

Dieser daraus entstehende Reinertrag des Gebäudes muss zuletzt mit dem Barwertfaktor, welcher sich aus Restnutzungsdauer und Liegenschaftszinssatz ergibt, multipliziert werden. Aus der Summe von Bodenwert, Gebäudewert und Wert der sonstigen Anlagen ergibt sich der vorläufige Ertragswert.
Gegebenenfalls bestehende besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale müssen bei der Ableitung des Ertragswerts aus dem vorläufigen Ertragswert sachgemäß berücksichtigt werden.

Das Ertragswertverfahren stellt insbesondere durch Verwendung des aus Kaufpreisen abgeleiteten Liegenschaftszinssatzes einen Kaufpreisvergleich im Wesentlichen auf der Grundlage des marktüblich erzielbaren Grundstücksreinertrages dar.

 

Das Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren nimmt unter den drei anerkannten Methoden eine Sonderstellung ein, denn nach der Theorie ist das Verfahren die Idealmethode für eine Bewertung; in der Praxis nur dann, wenn alle Daten für den Vergleich beschafft werden können.
Das Vergleichswertverfahren ist eine einfache Methode, die zu bewertende Immobilie ist mit einer anderen zu vergleichen, für die in zeitlicher Nähe ein tatsächlicher Kaufpreis erzielt worden ist. Doch die beiden Objekte müssen wirklich miteinander vergleichbar sein. In der Praxis scheidet ein unmittelbarer Vergleich oft deshalb aus, weil die Grundstücke nicht vergleichbar sind oder tatsächliche Kaufpreise einfach nicht vorliegen.

1) Vergleichswertverfahren bei unbebauten Grundstücken
Bei unbebauten Grundstücken ist zu prüfen, ob die vorliegenden Grundstücke tatsächlich miteinander vergleichbar sind. Dabei ist zu prüfen, ob bestimmte Merkmale für eine Vergleichbarkeit erfüllt sind. Es ist abzugrenzen zwischen gravierenden Unterschieden, welche einen Vergleich ausschließen und kleinen Abweichungen, die im Einzelfall mit Zu- oder Abschlägen zu berücksichtigen sind.

2) Vergleichswertverfahren bei bebauten Grundstücken
Ein Idealzustand liegt nur selten vor, denn bauliche Gestaltungen sind zu unterschiedlich. Deshalb ist ein unmittelbarer Vergleich selten. Bereits geringe Abweichungen führen in der Praxis zu erheblichen Wertabweichungen. Dennoch kann mittels einer Checkliste geprüft werden, ob Anhaltspunkte für eine Vergleichbarkeit vorliegen. Es gilt der Grundsatz: Je mehr individuelle Besonderheiten vorliegen, desto schlechter eignet sich das Vergleichswertverfahren.
Beste Vergleichsergebnisse werden bei Reihenhäusern und Eigentumswohnungen erzielt. Aber auch andere Grundstückstypen eignen sich. Entscheidend für einen aussagekräftigen Vergleich bei Eigentumswohnungen sind zudem die Wohnungsgröße und die Lage der Wohnung innerhalb des Gebäudes, dazu der bauliche Zustand. Denn es ist sehr von Bedeutung, ob die Wohnung abgewohnt, bereits der Putz von den Wänden fällt oder ob eine gepflegte und intakte Ausstattung vorliegt.

 

Grundlagen der Bewertungsansätze

Basis dieser Bewertungsansätze sind die aktuellen Verordnungen und Richtlinien. Hier sehen Sie nur einen Auszug daraus:
– Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV)
– Wertermittlungsrichtlinie (WertR)
– Baunutzungsverordnung (BauNVO)
– Bodenrichtwertrichtlinie (BRW-RL)
– Sachwertrichtlinie (SW-RL)
– Vergleichswertrichtlinie (VG-RL)
– Ertragswertrichtlinie (EW-RL)

Neben den Verordnungen beachten wir selbstverständlich weitere Vorgaben wie z.B. das Wohnungseigentumsgesetz (WEG), die (bayerische) Bauordnung (BayBO) oder die Wohnflächenverordnung (WoFIV). Gestützt durch modernste Software haben wir die Möglichkeit immer aktuelle Indexe und Zinssätze einzuspielen und verwenden zu können.

 

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