Immobilien-ABC

In unserem Immobilien-ABC finden Sie Erklärungen zu den wichtigsten Begrifflichkeiten der Immobilienwirtschaft.

Viel Spaß beim Durchsuchen und Nachlesen!

A

AfA

Ablürzung für Absetzung für Abnutzung

vgl. auch Abschreibung

Abschreibung

Option die Abnutzung der Immobilie steuerliche geltend zu machen.

Periodengerechter Werteverzehr eines Wirtschaftsgut. Die Abschreibung erfolgt buchtechnisch. Durch die Abschreibung mindert sich das zu versteuernde Einkommen und die Steuerlast wird hierdurch gesenkt.

Abnahme

Wird eine Immobilie neu gebaut und an die einzelnen Eigentümer übergeben, erfolgt dies im Rahmen einer Abnahme. Hierbei werden sowohl das Sondereigentum wie auch das Gemeinschaftseigentum abgenommen. I.d.R. wird hiervon ein Protokoll angefertigt. Bei Neubauten startet ab diesem Zeitraum die Gewährleistungsfrist. (vgl. Gewährleistung)

Anliegerleistung

Kosten der Sanierung von z.B. öffentlichen Verkehrswegen und Leitungen wie z.B. Kanal, etc., welche auf die anliegenden Grundstückeigentümer umgelegt werden.

Auflassungsvormerkung

Nachdem ein Kaufvertrag geschlossen wurde und alle notwendigen Bescheinigungen vorliegen, beantragt der Notar die Eintragung der Auflassungsvormerkung. Dies ist ein Sperrvermerk, dass die Immobilie kein weiteres mal veräußert werden kann.

Auflassung

Finale Eintragung im Grundbuch des Eigentümers (z.B. nach Erwerb einer Immobilie). Der Auflassung geht die Auflassungsvormerkung voraus.

Annuität

Summe aus Tilungs- und Zinszahlung eines Darlehens. Der (monatliche) Betrag bleibt i.d.R. gleich. Tilgungsbetrag und Zins verändern sich „intern“.

B

Baubürgschaft

Absicherung des Bauherrn über den kompletten Ablauf des Bauvorhabens (Vergabe Auftrag bis Ablauf der Gewährleistung).

Baulinie

Festgelegte Linie im Bebauungsplan, auf welcher gebaut werden muss (z.B. Straßenflucht). Die Linie ist im Bebauungsplan rot eingezeichnet.

Baugrenze

Festgelegte Linie im Bebauungsplan, welche nicht überbaut werden darf. Im zulässigen Baufenster dürfen Gebäude unter Berücksichtigung der Abstandsflächen verschoben werden. Die Linie ist im Bebauungsplan blau eingezeichnet.

Bebauungsplan

Rechtsverbindliche Festsetzung über die bauliche Nutzung eines oder mehrerer Grundstücke.

Bauzwang

Verpflichtung zur Erstellung eines Gebäude(teils) innerhalb einer bestimmten Zeit. Hier können auch Abschnitte gebildet werden (z.B. Erstellung des Rohbaus und die Fertigstellung)

Bodenrichtwert

Sammlung durchschnittlicher Lagewerte des Bodens für eine Mehrheit von Grundstücken, welche sich auf die gleiche Nutzung beziehen. Der Wert wird in Euro / m² angegeben und kann beim zuständigen Gutachterausschuss erfragt werden.

Bruttogrundfläche

Summe der Flächen aller Grundrissebenen des Bauwerks inkl. der konstruktiven Umschließung wie Wände und Säulen.

Bauträger

Plant und erstellt erwerbsmäßig Gebäude als Bauherr. Er führt die Arbeiten i.d.R. nicht selbst aus, sondern vergibt hierzu Aufträge der verschiedenen Gewerke.

Baugenehmigung

Erteilte Genehmigung der Bauaufsichtsbehörde zum Bau eines beantragten Bauvorhabens. Erst mit Vorliegen dieser Genehmigung darf mit den Bauarbeiten begonnen werden

Bauantrag

Antrag, welcher zum Gelangen einer Baugenehmigung gestellt werden muss. Dieser bezieht sich auf sämtliche Neu-, An- oder Umbauten wie auch Nutzungsänderungen.

Beschluss

In der Eigentümerversammlung werden Beschlüsse gefasst. Zu Beginn einer Eigentümerversammlung wird die Beschlussfähigkeit geprüft und entweder anschließend mit der Versammlung begonnen oder eine Eventualversammlung einberufen.

Beschlüsse müssen vom Versammlungsleiter protokolliert werden und den Vorgaben des Wohnungseigentumsgesetzes entsprechen. Je nach Anliegen reicht die einfache (mehr Ja- als Nein-Stimmen oder umgekehrt) oder qualifizierte Mehrheit (3/4-Mehrheit + mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile) aus oder es ist eine einstimmige (alle an der Versammlung anwesenden) oder allstimmige (alle Eigentümer) Mehrheit notwendig.

Betriebskostenabrechnung

Betriebskosten sind Kosten, welche zum Unterhalt und der Bewirtschaftung einer Immobilie anfallen. Das betrifft z.B. die Kosten der Heizungsanlage oder Verwaltergebühren. Am Ende eines jeden Wirtschaftsjahres muss eine Abrechnung über alle bezahlten Betriebskosten erstellt und nach dem beschlossenen Verteilerschlüssel auf die einzelnen Nutzer aufgeteilt werden. Meist sind in der Betriebskostenabrechnung (auf einen Mieter) umlagefähige und nicht umlagefähige Kosten enthalten. I.d.R. wird im Zuge der Erstellung der Betriebskostenabrechnung ein Wirtschaftplan für das folgende Wirtschaftsjahr erstellt.

Bonität

Bonität bedeutet Kreditwürdigkeit. Bei vielen Geschäften (z.B. vor Abschluss eines Kredit- oder Mietvertrages) wird die Bonität geprüft. Diese gibt die Wahrscheinlichkeit wieder, ob und wie der Vertragspartner Zahlungen leisten wird. Um eine Bonität überprüfen zu dürfen, muss die betroffene Person zustimmen.

C

Courtage

Vergütung eines Immobiliendienstleiters (Maklers). Fällig wird diese i.d.R. mit Abschluss eines Hauptvertrages (Kauf- oder Mietvertrag). Grundlage hierfür ist § 652 BGB.

Carport

Offener oder teilweise geschlossener Unterstellplatz für Fahrzeuge.

Contracting (Wärme)

Kooperation / Vertrag zwischen Dienstleister und Contractingnehmer über die Lieferung von Wärme. Häufig wird dies in Form von Fernwärme (zentrales Heizwerk) realisiert.

D

Darlehen

Schuldrechtlicher Vertrag, mit welchem i.d.R. Geld für einen bestimmten Zeitraum verliehen wird. Normalerweise werden diese Gelder verzinst.

Denkmalschutz

Dient dem Schutz und der Erhaltung kulturhistorisch relevanten Anlagen. Gebäude dürfen (teilweise) nicht verändert oder abgerissen werden. Zuständig für die Einhaltung des Denkmalschutzes ist das Landesamt für Denkmalpflege.

E

Eigenkapital

Finanzielle Mittel, welche bereits zur Verfügung stehen und nicht z.B. in Form eines Darlehens aufgenommen werden müssen.

Erbbaurecht

Recht auf einem fremden Grundstück ein Gebäude zu errichte und zu nutzen. I.d.R. ist dieses Recht auf eine bestimmte Zeit befristet. Dieses Recht kann veräußert oder vererbt werden.

Ertragswertverfahren

Methode / Rechenansatz zur Marktwertermittlung von bebauten Grundstücken, welche über die Restnutzungsdauert (der baulichen Anlagen) einen Ertrag erzielen. I.d.R. wird das Verfahren bei Mehrfamilienhäusern o.ä. angewendet.

Energieausweis

Ausweisdokument, welches ein Gebäude energetisch bewertet. Notwendig ist dieses Dokument z.B. beim Verkauf / Vermietung einer Immobilie. Ausnahmen bestätigen die Regel. Denn u.a. Gebäude unter Denkmalschutz benötigen nicht zwingend einen solchen Ausweis. Ausstellen dürfen diesen Ausweis qualifizierte Energieberater, Kaminkehrer oder Heizungsbaumeister.

Eigentümerversammlung

Zentrales Gremium der Eigentümergemeinschaft. Der Verwalter muss mindestens einmal jährlich eine Eigentümerversammlung einberufen. In dieser beschließt die Eigentümergemeinschaft über die Jahresabrechnung, bauliche Maßnahmen und den Verwalter.

Erwerbsnebenkosten

Kosten und Gebühren, welche neben dem eigentlichen Kaufpreis einer Immobilie zusätzlich anfallen. Hierzu zählen z.B. die Grunderwerbsteuer, Notarkosten und Courtage. Über den Daumen gepeilt kann man derzeit in Bayern mit ca. 10% Erwerbsnebenkosten rechnen.

Einfriedung

Bauliche (oder gepflanzte) Anlage zur Eingrenzung des Grundstücks, z.B. Zaun, Hecke, etc.

F

Fassade

Außenseiten eines Gebäudes. Hierzu zählen auch Öffnungen wie Türen und Fenster. Der Begriff stammt aus dem italienischen Wort „faccia“, was so viel wie Gesicht bedeutet)

Fertigstellung

Erstellung des vereinbarten Zustandes einer Sache. Z.B. wird die Fertigstellung eines Rohbaus zu einem bestimmten Zeitpunkt vereinbart.

Flurstück / Flurnummer

Amtlich vermessenes Grundstück. Jedes Flurstück besitzt folgende Eigenschaften: Name der Gemarkung, Flurstück-Zähler und Flurstück-Nenner. (Beispiel: Flur-Nr. 450/2 Gemarkung Musterhausen)

Flächennutzungsplan

Kommunaler Bauleitplan zur städtebaulichen Entwicklung und Nutzung nach den voraussehbaren Bedürfnissen. Dieser beinhaltet z.B. Spielplatzflächen, Schulen, Wohngebieten, etc.

Fremdkapital

Finanzielle Mittel, welche durch einen Gläubiger (kreditgebendes Institut) für einen bestimmten Zeitraum zur Verfügung gestellt wird.

Fälligkeit (-smitteilung)

Zur Absicherung eines Immobilienkäufers sieht ein Kaufvertrag i.d.R. vor, dass der vereinbarte Kaufpreis erste bezahlt werden muss, sobald bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind. Wenn diese Eigenschaften (Fälligkeitsvoraussetzungen) gegeben sind, teilt dies der Notar den Beteiligten mit, die s.g. Fälligkeitsmitteilung. Zuvor muss der Kaufpreis nicht bezahlt werden.

Freistellungsverfahren

Bauvorhaben, welche im Bereich eines qualifizierten Bebauungsplans realisiert werden sollen und alle Voraussetzungen dieses Bebauungsplanes einhalten, können im Genehmigungsfreistellungsverfahren beantragt werden. Der Vorteil daran ist, dass die zuständige Stadt oder Gemeindeverwaltung direkt die Baugenehmigung erteilen kann und das zuständige Landratsamt nicht mehr zustimmen muss.

G

Grundbuch

Vom Grundbuchamt geführtes öffentliches Register aller Grundstücke. Jedes Grundstück ist auf einem eigenen Blatt geführt, welches in drei Abteilugen unterteilt ist.

1) Auskunft über den Eigentümer

2) Auskunft über Lasten und Beschränkungen

3) Auskunft über Grundschulden und Hypotheken

Grunderwerbsteuer

Nicht zu verwechseln mit der Grundsteuer!
Steuer, welche beim Erwerb einer Immobilie anfällt. Grundlage zur Ermittlung der Steuer ist der Kaufpreis. Hier können nach aktueller Gesetzeslage die Instandhaltungsrücklage oder Inventar (z.B. Einbauküche) in Abzug gebracht werden. Die Grunderwerbssteuer ist eine Ländersteuer und kann daher je nach Bundeland abweichen. Derzeit betragen die Sätze zwischen 3,5% und 6,5%.
(vgl. auch Erwerbsnebenkosten)

Grundriss(plan)

Horizontaler Schnitt eines Planes. Hieraus ist die (Zimmer-)aufteilung, Fenster und Türen, Kamine, Treppen, etc. ersichtlich.

Gemeinschaftsordnung

Urkunde, welche die Rechte und Pflichten der einzelnen Eigentümer einer Eigentümergemeinschaft regelt.  Diese Ordnung regelt z.B. auch welche Bauteile sich im Sonder- und welche sich im Gemeinschaftseigentum befinden. Die Gemeinschaftsordnung wird i.d.R. in Kombination mit der Teilungserklärung beurkundet.

Gefahrenübergang (Nutzen / Lasten)

Stichtag, an diesem die Gefahr / Risiko auf den neuen Eigentümer übergeht. Zu diesem Zeitpunkt gehen sowohl Nutzen (Nutzung des Objektes, Mieteinnahmen, etc.) wie aber auch Lasten (Verkehrssicherungspflichten, Zahlungen, etc.) auf den neuen Eigentümer über.

Grundflächenzahl (GRZ)

Gibt die zulässige Grundfläche je Grundstücksanteil an. Diese ist im Bebauungsplan vermerkt. Beispiel: Grundstücksfläche = 1.000 m², GFZ = 0,4. Maximal zulässige Grundfläche = 400 m²

Geschossflächenzahl (GFZ)

Gibt die zulässige Geschossfläche je Grundstücksanteil an. Diese ist im Bebauungsplan vermerkt. Beispiel: Grundstücksfläche = 1.000 m², GFZ = 0,6. Maximal zulässige Geschossfläche = 600 m² (Bruttogrundfläche)

Gewährleistung

Wird eine neue Immobilie (z.B. Neubauwohnung) erworben, ist der Bauträger verpflichtet, dem Käufer eine Gewährleistung (i.d.R. vier Jahre) zu garantieren. Die Gewährleistung bezieht sich auf z.B. Baumängel oder abweichende Beschaffenheit zur Baubeschreibung, nicht jedoch auf normale Abnutzung. Die Frist beginnt zu laufen mit dem Zeitpunkt der Abnahme. (vgl. Abnahme)

Grundpfandrecht

Dingliches Recht zur Sicherung von Darlehen / Krediten. „Dinglich“ bedeutet das Recht am Grundstück. Sollte der Kredit nicht getilgt werden (können), besitzt das kreditgebende Institut das Recht, offene Beträge im Rahmen einer Zwangsversteigerung aus dem Grundstück zu erhalten. Im Klartext gesprochen: Zahlt der Darlehensnehmer nicht, kann die Bank das grundstück zwangsversteigern lassen.

Grenzsabstand(sflächen)

„Vor den Außenwänden von Gebäuden sind Abstandflächen von oberirdischen Gebäuden freizuhalten“ so die bayerische Bauordnung. Unter Grenzabstandsflächen versteht man den gesetzlich erforderlichen Abstand zwischen einem Gebäude(teil) und der Grundstücksgrenze. Die Abstandsfläche wird auf Basis der Gebäude- / Wandhöhe bemessen. Geregelt ist dies in Art. 6 der bayerischen Bauordnung (BayBO). Achtung! In anderen Ländern können abweichende Regelungen gelten.

geschlossene Bauweise

Verhältnis zu den benachbarten Gebäuden. Bei der geschlossenen Bauweise werden Nachbargebäude ohne seitlichen Grenzabstand errichtet. (Gegenteil offene Bauweise)

Gemeinschaftseigentum

Gemeinschaftliches Eigentum einer Eigentümergemeinschaft. Hierzu zählen z.B. Grundstück, Fundament, Dach, etc. Die einzelnen Eigentümer haben einen Bruchteil Eigentum an diesen Bauteilen. Dieser wird in Miteigentumsanteilen (meist in 1000stel) angegeben.

H

Hausordnung

Vereinbarung, welche das Zusammenleben aller Nutzer regelt. Diese ist für alle Nutzer verbindlich. Die Hausordnung regelt u.a. Ruhezeiten, Tierhaltung und die Pflege des gemeinschaftlichen Eigentums. Die Hausordnung kann nur durch einen Beschluss geändert werden.

Hausgeld

Das Hausgeld wird auf Grundlage des beschlossenen Wirtschaftsplans festgelegt und muss an die Eigentümergemeinschaft bezahlt werden. Es dient dazu, dass laufende Kosten (z.B. Abschlagszahlungen für die Erdgasversorgung) bezahlt werden können. Die Zahlungen stellen eine Vorauszahlung dar und werden bei der Betriebskostenabrechnung berücksichtigt. Ebenso sind im Hausgeld regelmäßige und beschlossene Zahlungen für die Instandsetzungsrücklage enthalten.

Hausverwaltung

Eine Hausverwaltung nach dem Wohnungseigentumsgesetz ist für die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums verantwortlich. Diese beinhaltet sowohl die kaufmännische (z.B. Abrechnung), technische (z.B. Instandsetzungen) und rechtliche (z.B. Mahnwesen) Geschäftsführung im gemeinschaftlichen Interesse. Die Hausverwaltung ist verpflichtet, die Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft umzusetzen, Instandhaltungs / -setzungmaßnahmen zu planen, durchzuführen und abzurechnen und gemeinschaftliche Gelder zu verwalten. Des Weiteren gibt die Hausverwaltung Erklärungen zur Bewirtschaftung der Liegenschaft (z.B. Abschluss von Versorgungs- und Versicherungsverträgen) ab. Die Verwaltung erstellt die Betriebskostenabrechnung und beruft mindestens einmal jährlich eine Eigentümerversammlung und mahnt offene Zahlungen an.

Hausratsversicherung

Versicherung für das eingestellte Inventar. I.d.R. ist das Gebäude gegen Feuer-, Leitungswasser-, Sturm- und Hagel, evtl. auch gegen Elemantarschäden versichert. Diese Versicherungen treten jedoch nur für Schäden am Gebäude und nicht für am persönlichen Inventar ein. Hier kommt die Hausratversicherung ins Spiel. Beispiel: Kommt es zu einem Wasserschaden und das Wasser tropft von der Decke auf die teure Ledercouch und den Parkettboden, kommt die Wohngebäudeversicherung für den Schaden an der Decke und dem Parkett auf. Der Schaden an der Ledercouch wird durch die Hausratversicherung reguliert.

Hinterlüftung

Bewusst gewollter Hohlraum hinter einem bestimmten Bauteil zur Zirkulation. Diese Zirkulation dient dem Abtransport von Feuchtigkeit. Oftmals wird eine Hinterlüftung im Dachbereich installiert.

Heizkostenverordnung

Verordnung über die Abrechnung von Heiz- und Warmwasserkosten. Neben der Betriebskostenverordnung und zwei Berechnungsverordnung ist die Heizkostenverordnung ausschlaggebend für die Erstellung der Betriebskostenabrechnung.

I

Instandhaltung

Wiederkehrende Erhaltungsmaßnahmen wie z.B. Pflege oder Wartung von funktionierenden Bauteilen.

Immission

Einwirkung von z.B. Lärm, Luftverschmutzung oder Strahlen auf die Umwelt. In Gewerbegebieten u.ä. sind oftmals diese Werte (z.B. zulässige Schallentwicklung im Rahmen eines Bebauungsplanes) geregelt.

Indexierung (Miete)

Möglichkeit / Vereinbarung, um den Mietzins in Abhängigkeit eines Indexes (Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland des Statistischen Bundesamte) zu koppeln. Steigt oder sinkt der veröffentliche Index, muss die Miete diesem angepasst werden.

Instandsetzung

Maßnahmen zur Behebung von Mängeln / Defekten welche Abnutzung oder Alterung entstanden sind und nicht planbar sind. Dieser Vorgang ist als nicht wertsteigernde Maßnahme zu sehen.

Isolierung

Dämmung zum Schutz vor Kälte und Hitze (Energiewanderung), Schall oder Feuchtigkeit.

Instandhaltungsrücklage

Ansammlung von Geldern zur Erhaltung der Immobilie (gemeinschaftliches Eigentum). Aus dieser Rückstellung können notwendige Instandhaltung- / Instandsetzung- und Modernisierungsmaßnahmen finanziert werden.

J

Jahresrohertrag

Jährliche (marktüblich) erzielbare Erträge aus einem Grundstück bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung und zulässiger Nutzung.

Jahresreinertrag

Differenz aus Rohertrag abzüglich der Aufwendungen, welche der Eigentümer für die Bewirtschaftung Aufwendungen muss (Üblichen vier Bereiche der Bewirtschaftungskosten: Verwaltungskosten, nicht umlagefähige Betriebskosten, Instandhaltungskosten, Mietausfallwagnis)

K

Kataster(plan)

Zentrales Register sämtlicher Flurstücke sowie deren Beschreibung. Richtig heißt es Liegenschaftskataster, im Volksmund jedoch vereinfacht Kataster genannt.

Kaltmiete

Nutzungsgebühr für die Überlassung einer Mietsache. Oft werden Mietverträge „kalt + Nebenkostenvorauszahlung“ abgeschlossen, was bedeutet, dass zzgl. zum Mietzins (Nutzungsgebühr) eine Vorauszahlung für Betriebskosten geleistet werden muss.

Kondensat

Flüssigkeit, welche beim Kondensierung entsteht. Oftmals ist Kondensat schuld an der Bildung von Schimmel in Wohnungen. Trifft warme, feuchte Luft auf kaltes Mauerwerk setzt sich das Kondensat an der Wand nieder. Ist diese Wand noch tapeziert (Zellulose) bietet das die besten Voraussetzungen zur Schimmelbildung. Empfehlenswert ist daher, Räume stoß- und quer zu lüften, dass feuchte Luft abtransportiert werden kann.

Kubatur

Volumen innerhalb eines Baukörpers. In der Architektur wird der Begriff jedoch auch häufig für die Form eine Baukörpers / Bauwerks verwendet. Die Gestaltung oder Materialbeschaffenheiten sind von keiner Bedeutung.

Kaution

Sicherheitsleistung in Form einer Geldzahlung, Sparbuch oder Bürgschaft, welche vom Mieter an den Vermieter geleistet wird. Diese dient zur Absicherung bzw. zur Behebung von Schäden an der Mietsache. Eine Kaution muss vom Vermieter getrennt von seinem persönlichen Vermögen gehalten und bei Beendigung an den Mieter wieder werden, sofern keine Forderungen bestehen.

Kündigungsfrist (Wohnraum)

Im Wohnraum sind die Kündigungsfristen klar definiert und im § 573c BGB festgehalten. So hat der Mieter stets eine Kündigungsfrist von drei Monaten.

Für den Vermieter verlängert sich die Kündigungsfrist nach fünf und acht Jahren Mietzeit um jeweils drei Monate. Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats dem Vermieter vorliegen, dass dieser noch zu Kündigungsfrist zählt.

L

Lageplan

Bestandteil des Bauantrages, welcher den Umriss von Gebäuden inkl. der Umgebung in der Draufsicht darstellt. Der Plan muss maßstabsgetreu (i.d.R. 1:500) sein.

Liegenschaft

Bebaute oder unbebaute Grundstücke / unbewegliches Sachgut. Eine Liegenschaft kann aus mehreren Flurnummern bestehen.

Lichtes Maß

Nutzbarer Abstand zwischen zwei Bauteilen / Begrenzungen.

Liegenschaftszins

Zinssatz, welcher die marktübliche Verzinsung von Liegenschaften beschreibt. Dieser Zinssatz ist besonders im Ertragswertverfahren bei der Marktwertermittlung von Bedeutung.

Löschungsbewilligung

Zustimmung des Gläubigers zum Löschen einer Grundschuld. Wird  ein Grundstück verkauft, muss dies i.d.R. unbelastet geschehen. Der Notar klärt im Zuge der Abwicklung die Löschung eingetragener Grundpfandrechte mit den Gläubigern ab und beantragt die Löschungsbewilligung. Sobald diese vorliegt, kann die Grundschuld im Grundbuch gelöscht werden.

Loggia

Ein auf drei Seiten geschlossener Balkon / Raum mit einer konstruktiven Öffnung zur Außenseite. Oft werden Loggias auch in Dachschrägen integriert.

Lastenfreistellung

Wird ein Grundstück veräußert, muss dieses von Grundschulden befreit werden. I.d.R. wird durch den Notar bei eingetragenen Gläubigern die Lastenfreistellung beantragt. Sollte noch ein Ablösebetrag fällig sein, muss dieser vom Käufer an den Gläubiger, der Restbetrag den Verkäufer bezahlt werden. Somit haftet keine fremde Schuld mehr am eigenen Grundstück.

M

Marktwertermittlung

Gutachtenähnliches Dokument, in welchem der Marktwert einer Immobilie zu einem bestimmten Stichtag ermittelt wird. Bestandteile des Dokumentes sind alle angewandten Rechnungsansätze und Datengrundlagen wie z.B. ein Grundbuchauszug, Planunterlagen und Fotos.

Maßstab

Verhältnis zwischen der Länge auf einer Zeichnung und der realen Länge. Beispiel: Ein Lageplan wird i.d.R. im Maßstab 1:500 dargestellt. 1 cm auf dem Plan entspricht 500 cm in der Realität.

Modernisierung

Maßnahmen zur Erhöhung des Gebrauchswerts einer Immobilie. Dies kann sich auf die nachhaltige Einsparung von Energie (z.B. Austausch von Fenstern oder Anbringen einer Dämmung) oder die allgemeinen Wohnverhältnisse (z.B. Austausch einer veralteten, engen Duschwanne mit Einstieg gegen eine barrierefreie Dusche) beziehen.

Massivbauweise

Bauweise, bei welcher die Wände, Decken und Säulen z.B. aus massivem Mauerwerk oder (Stahl-)beton bestehen.

Mietvertrag

Schuldrechtlicher Vertrag, welcher die Beteiligten (Vermieter und Mieter) an bestimmte Vereinbarungen bindet. In diesem Vertrag werden u.a. der zulässige Gebrauch der Mietsache, die Mietdauer und der Mietzins vereinbart. Prinzipiell ist es auch möglich, einen Mietvertrag mündlich abzuschließen, jedoch nicht ratsam. Denn wie so oft gilt:  Wer schreibt, der bleibt.

Mietminderung

Weist eine Mietsache Mängel auf, dass der Mieter diese nicht vereinbarungsgemäß nutzten kann, so hat der Mieter das Recht auf Minderung des Mietzinses. Dies kann z.B. der Fall sein, wenn ein Defekt an der Heizungsanlage vorliegt.

Miteigentumsanteil

Anteil am gemeinschaftlichen Eigentum in einer Eigentümergemeinschaft. Abgekürzt wird der Begriff MEA. Der Miteigentumsanteil stellt einen rechnerischen Bruchteil dar, welcher auch als Umlageschlüssel beschlossen werden kann. Die Miteigentumsanteile sind im Grundbuch und der Teilungserklärung fixiert.

N

Nießbrauch

Recht an einer fremden Sache. Beispiel: Hat der Nießbrauchende den Nießbrauch an der Wohnung eines anderen Eigentümer, darf der Nießbraucher diese z.B. vermieten und die Miete vereinnahmen. Das Stimmrecht in der Eigentümerversammlung bleibt jedoch beim Eigentümer.

Notar

Befähigte Person, welche Beglaubigungen und Beurkundungen von Rechtsgeschäften vornehmen darf. Ein Grundstückskaufvertrag muss immer notariell beurkundet werden, dass dieser rechtskräftig werden kann. Ein Notar wird i.d.R. auf Lebenszeit bestellt und ist zur Verschwiegenheit verpflichtet.

Negativbescheinigung

Bescheinigung einer Stelle, über das Nichtausüben eines Rechtes. Z.B. hat die Gemeinde immer das Vorkaufsrecht bei Grundstücksgeschäften. Der Notar muss daher bei der Gemeinde  dieses erfragen. Mit Ausstellung einer Negativbescheinigung, versichert die Gemeinde, dass diese das Recht nicht ausüben wird.

Nutzungsänderung

Änderung einer genehmigten Bauart eines Gebäudes (z.B. Ausbau des Dachbodens zu Wohnraum oder die Umgestaltung eines Büros zur Wohnung). Hierzu bedarf es einer Genehmigung, welche im Zuge des Bauantrages angefordert wird.

O

Option (Mietvertrag)

Bei Mietverträgen können verschiedene Optionen vereinbart werden. Meist findet dies im Gewerberaum Anwendung. So kann z.B. eine Option zur Verlängerung eines Mietvertrages vereinbart werden. Läuft der Mietvertrag auf eine bestimmte Zeit von z.B. fünf Jahren, kann beiden Parteien das Recht zur Verlängerung eingeräumt werden.

Optierung

Hierbei werden von der Steuer ausgenommene Leistungen freiwillig der Mehrwertsteuer unterstellt. Wird eine Immobilie von einem vorsteuerabzugsberechtigen Verkäufer (z.B. Bauträger) erworben, kann diese netto + Mehrwertsteuer erworben werden. Anfallende Reparaturen können dann steuerlich geltend gemacht werden. Der Käufer ist jedoch verpflichtet, die Immobilie mindestens zehn Jahre zu halten.

P

Passivhaus

Gebäude, welches auf Grund seiner Dämmung keine klassische Heizungsanlage benötigt. Ein Passivhaus verbraucht i.d.R. bis zu ca. 75% weniger Heizenergie als ein Gebäude aus dem Bestand.

Pergola

Überdachung, Sichtschutz und / oder Rankhilfe im Garten. Oft kommt eine Pergola als Terrassenüberdachung oder Überdachung eines Weges zum Einsatz.

Photovoltaikanlage

Technische Anlage zur Erzeugung von elektrischer Energie aus Sonnenstrahlen mittels Solarzellen. Die Leistung einer PV-Anlage wird i.d.R. in kWp (Kilowatt Peak) angegeben. Weitere Formen sind z.B. Wp oder mWp. Dieser Wert stellt die höchstmögliche Leistung der Anlage dar. Der Begriff Peak kommt aus dem Englischen und bedeutet Spitze / Scheitelwert.

Penthouse

Oder auch Penthaus oder Attikawohnung. Ist ein Haus auf dem Haus bzw. ein freistehendes Wohngebäude auf dem Dach eines Hauses. Oft werden auch Dachgeschosswohnungen als Penthouse betitelt, was jedoch bautechnisch nicht richtig ist.

Q

Querlüften

In der Umgangssprache auch „Durchzug“ genannt. Querlüften bezeichnet freies Fensterlüften eines Gebäudes, indem zwei oder mehrere (gegenüberliegende) Fenster o.ä. geöffnet werden und so mit Hilfe von Winddruck gelüftet wird.

Qualifizierter Makleralleinauftrag

Wird ein Makler zur Vermittlung der Immobilie beauftragt, ist es prinzipiell sein höchstes Ziel, diese Immobilie sicher und zu den besten Konditionen zu vermitteln.

Beim qualifizierten Makleralleinauftrag verpflichtet sich der Auftraggeber (z.B. der Verkäufer), nicht selbst zu versuchen, die Immobilie auf eigene Faust verkaufen. Wird kein qualifizierter Makleralleinauftrag vergeben, wird der Makler versuchen den Aufwand in Grenzen zu halten, da er keine Sicherheit vom Verkäufer bekommt. Bekommt er hingegen den qualifizierten Makleralleinauftrag, wird dieser versuchen, die Immobilie zu den besten Konditionen mit einem passenden und teils aufwendigen Werbekonzept zu vermarkten. Der Verkäufer hält ihm den Rücken frei.

R

Reihenhaus

Einfamilienhaus, welches mit weiteren Häusern eine geschlossene Reihe bildet. Hierbei unterscheidet man zwischen einem Reihenmittelhaus und einem Reihenendhaus.

Rauchwarnmelder

Technisches Gerät, welches Rauch (i.d.R. auch Dampf u.ä.) erkennt und einen Alarm auslöst. Seit Januar 2013 ist es in Bayern Pflicht, neue Wohnungen mit Rauchwarnmeldern auszustatten. Mit Ablauf der Übergangsfrist zum 31.12.2017 müssen auch alle bestehenden Wohnungen mit Rauchwarnmeldern nachgerüstet sein. Lt. Art. 46 Abs. 4 BayBO müssen Schlafräume und Kinderzimmer sowie Flure, die zu Aufenthaltsräumen führen, jeweils mindestens einen Rauchwarnmelder haben.

Rahmenvertrag

Vereinbarung über eine bestimmte Dienstleitung oder Warenlieferung. I.d.R. werden Rahmenverträge bei größeren Mengen abgeschlossen. So kann z.B. eine Hausverwaltung im Namen der Eigentümergemeinschaften Rahmenverträge zur Erdgaslieferung abschließen und somit einen Preisvorteil an die entsprechenden Eigentümergemeinschaften weitergeben

Rohbau

Gebäude, bei welchem die äußere Form / Kontur einschließlich des Daches fertig gestellt wurde. Es fehlen jedoch noch Fenster, Heizung, Innenausbau, etc.

Rangordnung

Im Grundbuch festgelegte Reihenfolge für den Erlös beim Verkauf oder der Zwangsversteigerung einer Immobilie. Beispiel: Steht zum Beispiel die Bank A im Grundbuch mit einer Grundschuld von 50.000,- € an erster und die Bank B mit einer Summe von 50.000,- € an zweiter Stelle. Kommt es zur Zwangsversteigerung der Immobile und diese wird für 80.000,- € verkauft, erhält die Bank B nur noch die Differenz in Höhe von 30.000,- € aus diesem Verkaufserlös, da Bank A bereits 50.000,- € abgegriffen hat.

Reallast

Recht an einem Grundstück, Leistungen zu beziehen. Z.B. Können hier Leistungen, wie Pflege oder Sachleistungen vereinbart werden. Im Gegensatz zur Grundschulden oder Hypotheken muss die Leistung nicht aus finanziellen Mitteln bestehen. Eine Reallast muss im Grundbuch eingetragen sein.

Restnutzungsdauer

Anzahl der Jahre, die bauliche und sonstige Anlagen bei ordnungsgemäßer Unterhaltung und Bewirtschaftung voraussichtlich noch genutzt werden können.

S

Sachwertverfahren

Methode / Rechenansatz zur Marktwertermittlung von Grundstücken, bei welcher auf Grundlage der (Neu)herstellungskosten, Ausstattungsstandards, Restnutzungsdauer, Baumängel / -schäden und besondere objektspezifische Grundstücksmerkmalen der Wert ermittelt werden kann.

I.d.R. wird das Verfahren bei selbst genutzten Immobilien wie Einfamilienhäusern o.ä. angewendet.

Sonderumlage

Sonderzahlung der Eigentümer für z.B. größere Instandsetzungsmaßnamen oder Modernisierungen. I.d.R. wird eine solche Sonderumlage beschlossen, wenn die vorhandene Instandhaltungsrücklage nicht ausreichend ist oder durch die Ausführung einer Maßnahme nahezu komplett aufgebraucht wird.

Schönheitsreparatur

Hierunter versteht man im Mietrecht rein dekorative Arbeiten an der Mietsache. Schönheitsreparaturen sind z.B. das Tapezieren oder Streichen von Decken und Wänden. Nicht zu den Schönheitsreparaturen gehört u.a. das Abschleifen und Versiegeln des Parkettbodens.

Staffelmiete

Möglichkeit / Vereinbarung, um den Mietzins bereits mit Abschluss des Mietvertrages zu bestimmten Zeitpunkten anzupassen. Im Wohnraum muss jeweils mindestens 12 Monate die Miete unverändert bleiben. Geregelt wird dies im § 557a BGB.

Statik

Lehre der Sicherheit und Zuverlässigkeit von Tragwerken im Bauwesen. In der Baustatik werden die Kräfte (Druck und Zug) sowie deren Auswirkungen an einem Bauwerk berechnet.

Sondereigentum

Einem einzelnen zugeordneten Eigentum in einer Eigentümergemeinschaft. Hierzu zählen z.B. Bodenbeläge, Innentüren etc. in einer Wohnung. Die Teilungserklärung regelt, welche Bauteile sich im Sondereigentum befinden. Reparaturkosten muss der jeweilige Eigentümer selbst tragen, nicht die Gemeinschaft.

Schlüsselfertig

Zustand einer Immobilie, diese bezogen werden kann. Es ist jedoch auf die gültige Baubeschreibung zu achten, da der Begriff gesetzlich nicht definiert ist und es somit zu Missverständnissen kommen kann. Oftmals sind noch Arbeiten wie Fliesenlegen, Streichen etc. notwendig.

Souterrain

Synonym für Untergeschoss. Den Ursprung hat das Wort aus dem Französischen (sous-terrain = unterirdisch). Oftmals werden Wohnungen so betitelt, welche zum Teil unter der Oberfläche realisiert wurden, jedoch über Fenster verfügen. Das darüber befindliche Geschoss wird folge dessen oftmals als Hochparterre bezeichnet.

Spekulationssteuer

Einkommensteuer auf Verkaufsgewinn aus privaten Geschäften. Wird eine Immobilie innerhalb der Spekulationsfrist verkauft, kann es sein, dass daraus resultierende Gewinne versteuert werden müssen. Grundlage hierfür ist das Einkommensteuergesetz.

Skelettbauweise

Bauweise aus einer Tragkonstruktion (z.B. Stützen und Träger) und Füllmaterial wie Mauerwerk oder Leichtbauweise.

Sturz

Waagrechte Träger zum Aufnehmen und Abfangen von Mauerwerksdruck. Ein Sturz wird bei Wandöffnungen wie Fenster oder Türen verbaut. Dieser besteht i.d.R. aus Stahl oder Beton.

Sondertilgung

Außerplanmäßige (Teil-)zahlung / Rückzahlung eines Kredits.

T

Tilgung

Regelmäßige (meist monatlich) Rückzahlung eines Kredits. Zur Tilgungssumme kommt i.d.R. ein Zins dazu. In der Summe spricht man von der Annuität.

Tragende Wand

Wie es der Name schon verrät, handelt es sich hierbei um ein tragendes Bauteil, welches den Gebäudedruck aufnimmt und ableitet. Bei Baumaßnahme an tragenden Wänden ist Vorsicht geboten, da dies in der Statik berücksichtigt werden muss. Oftmals sind tragende Wände auch Bestandteil des gemeinschaftlichen Eigentums.

Teilungserklärung

Ergänzung zur Gemeinschaftsordnung.
Urkunde, welche die einzelnen Anteile der verschiedenen Eigentümer einer Eigentümergemeinschaft festlegt. Diese Urkunde regelt auch Sondernutzungsrechte (z.B. Gartenanteile oder Stellplätze). Meist wird die Teilungserklärung in Kombination mit der Gemeinschaftsordnung erstellt. Zu dieser gehört abschließend noch ein Teilungsplan.

Teilungsplan

Planunterlagen, welche die einzelnen Räume den einzelnen Eigentümern zuordnet (Wohneigentum oder Teileigentum). Hierin sind alle Flächen des Sondereigentums (z.B. Wohnungen, etc.) wie auch des Gemeinschaftseigentums (z.B. Treppenhaus, etc.) festgelegt. Der (Auf-)teilungsplan ist Bestandteil der Teilungserklärung.

Treuhandkonto

Konto, bei welchem der Kontoinhaber nicht Eigentümer des Geldes ist. Der Treuhänder verwaltet somit fremdes Geld, das des Treugebers und dabei die Berechtigung zur Verfügung des Kontos.

Trockenbauweise

Oder auch Leichtbauweise genannt. Hier wird eine Trägerkonstruktion aus Profilen (Metall oder Holz) errichtet, welche dann beplankt wird. Oftmals werden hierzu Gipskarton- oder Pressspahnplatten verwendet. Die Hohlräume werden mit Dämmung ausgefüllt.

Teileigentum

Sondereigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz, welches nicht zu Wohnzwecken dient wie z.B. eine Praxisfläche oder ein Kellerabteil.

U

Untermiete

Prinzipiell ist es nicht verboten, eine angemietete Immobilie unterzuvermieten. Vertragspartner für den Eigentümer / Vermieter bleibt jedoch der im Mietvertrag genannte Mieter. Dieser haftet weiterhin für Mietzahlungen und die Beschaffenheit der Mietsache (Mietsachschäden, etc.).

Übergabe(protokoll)

Wird eine Immobilie vermietet, werden die Konditionen wie z.B. der Mietpreis und –beginn im Mietvertrag festgehalten, meist jedoch nicht der genaue Zustand der Wohnung. Bei der Wohnungsübergabe werden die Schlüssel an den neuen Mieter übergeben, die Zählerstände abgelesen und der aktuelle Zustand der Wohnung festgehalten. Sind z.B. Beschädigungen vorhanden oder sind die Wände frisch gestrichen. Diese Details werden in einem Übergabeprotokoll festgehalten und von beiden Mietparteien unterzeichnet. Am besten werden noch Fotos von evtl. vorhandenen Mängeln erstellt. So kann es einem späteren Auszug nicht zu Unstimmigkeiten kommen, ob der Sprung im Waschbecken schon war oder nicht. Auch hier gilt: Wer schreibt, der bleibt

Unbedenklichkeitsbescheinigung

Bescheinigung des zuständigen Finanzamtes über die Zahlung der Grunderwerbsteuer. Obwohl die Vorlage der Unbedenklichkeitsbescheinigung meist keine Voraussetzung der Kaufpreisfälligkeit ist, sind Notarstellen oftmals angehalten, keine Umschreibung vor Vorlage der Bescheinigung zur beantragen.

V

Vollgeschoss

Begriff aus der Bauordnung. Geschoss, welches bestimmte Eigenschaften vorweist. Hier werden z.B. die Grundfläche in Kombination mit Schrägen, die Geländeoberfläche und Raumhöhe berücksichtigt. Merke: Nicht jede Etage ist ein Vollgeschoss!

Vertretungsvollmacht

Ist ein Eigentümer an der Teilnahme der Eigentümerversammlung verhindert, kann er einen Dritten mit Hilfe einer Vertretungsvollmacht dazu bevollmächtigen. Ob und durch wen sich Eigentümer vertreten lassen können, regelt die Teilungserklärung.

Vorvertrag

Beim Immobilien(ver)kauf können Vorverträge geschlossen werden, um den Beteiligten Sicherheit zu geben. Dass ein solcher Vorvertrag jedoch rechtskräftig wird, muss dieser notariell beurkundet werden.

Vergleichswertverfahren

Methode zur Marktwertermittlung von bebauten und unbebauten Grundstücken. Vorhandene Vergleichswerte müssen dem Bewertungsobjekt angepasst werden (Größe, Lage, Ausstattung) und dürfen nicht zu alt sein. Ebenso ist eine ausreichende Anzahl an Vergleichswerten erforderlich.

Vorkaufsrecht

Gibt dem Berechtigten einen Anspruch auf Abschluss eines Kaufvertrages für den Fall, dass der Eigentümer verkaufen will. Es wird zwischen privatem und öffentlichem Vorkaufsrecht unterschieden. Das private Vorkaufsrecht wird meist im Grundbuch eingetragen. Findet ein Verkauf des Grundstückes an einen Dritten statt, so kann derjenige der mit dem Vorkaufsrecht im Grundbuch eingetragen ist, zu den gleichen Bedingungen, wie in dem Vertrag mit dem Dritten festgelegt, ein Vertragsverhältnis begründen.

Bei Grundstücksverkäufen hat i.d.R. die Kommune (Stadt / Gemeinde) und die Naturschutzbehörde immer ein Vorkaufsrecht. Bei landwirtschaftlichen Flächen muss ebenso das Reichssiedlungsgesetz beachtet werden.

Vorfälligkeitsentschädigung

Vergütung für die außerplanmäßige Rückzahlung von Darlehensbeträgen während der Zinsfestschreibung. Oft fällt eine solche Vorfälligkeitsentschädigung an, wenn Kreditverträge (im Zuge eines Verkaufes) gekündigt werden und die restliche Forderung an das kreditgebende Institut zurück bezahlt werden.

Valutierung

Unter Valutierung im Sinne einer Grundschuld / Baufinanzierung versteht man die Höhe der Restschuld des Darlehens.

Verkehrswert

Wert eines Grundstücks, welcher im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre unter Berücksichtigung aller wertrelevanten Merkmale. § 194 BauGB definiert den Verkehrswert wie folgt: „Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“

W

Warmmiete

In der Warmmiete sind die Kaltmiete, Betriebskostenvorauszahlung und Heizkostenvorauszahlung enthalten. In manchen Fällen wird auch eine Inklusivmiete vereinbart, was bedeutet, dass alle Betriebskosten in der Mietzahlung inklusive sind und keine Abrechnung über die Nebenkosten erfolgt. Weder Mieter noch Vermieter können nachträglich eine Rückzahlung von Betriebskosten verlangen.

Wirtschaftsjahr

Zeitraum, für welchen die Kosten (Betriebskosten, Instandhaltungsrücklage, etc.) abgerechnet werden. Das Wirtschaftsjahr beträgt 12 Monate und kann vom Kalenderjahr (1. Januar bis 31. Dezember) abweichen.

Wohnrecht

Recht, ein Gebäude oder Teile davon zu bewohnen. I.d.R. werden solche Wohnrechte im Grundbuch (Abteilung 2) des Grundstücks eingetragen und oftmals an eine Bedingung (z.B. für die Dauer des ledigen Familienstandes) geknüpft.

Wohnungseigentumsgesetz

Grundlage jeder Wohnungseigentümergemeinschaft. Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) enthält u.a. Regelungen zur Gemeinschaft und Beschlussfähigkeit.

Wärmemengenzähler

Messgerät zum Erfassen von Wärmeenergie eines Heizkreislaufes. Aus der Vorlauf- und Rücklauftemperatur und der Durchlaufmenge kann die verbrauchte Energie ermittelt werden. Alternativ zu einem Wärmemengenzähler können auch Heizkostenverteiler an den einzelnen Heizkörpern installiert werden.

Widerrufsbelehrung

Kommt ein Vertrag außerhalb der Geschäftsräume zustande, ist der Unternehmer verpflichtet, den Verbraucher über sein Widerrufsrecht zu belehren. Die Belehrung muss auf die Rechtsfolgen des § 357 Abs. 1 und 3 BGB hinweisen. Verbraucher ist jede natürliche Person, die ein Rechtsgeschäft zu einem Zweck abschließt, der weder ihrer gewerblichen noch ihrer selbständigen beruflichen Tätigkeit zugerechnet werden kann.

Beispiel aus der Praxis: Bei einer Immobilienanfrage außerhalb der Geschäftsräume (z.B. über das Internet) erhalten Sie eine Widerrufsbelehrung, welche Sie bestätigen müssen. Mit dieser Bestätigung entstehen noch keinerlei Kosten. Eine Vermittlungsgebühr entsteht erst mit Abschluss eines Hauptvertrages (Kaufvertrag).

Wohnfläche

Summe aller anrechenbaren Grundflächen nach Wohnflächenverordnung. Dies ist nicht mit der Grundfläche zu verwechseln, da z.B. Dachschrägen (≧ 2 Meter, ≧ 1 Meter bis 2 Meter, ≦ 1 Raumhöhe) oder Kamine in Abzug gebracht werden.

Wirtschaftsplan

Aufstellung der zu erwartenden Ausgaben und Einnahmen für einen bestimmten Zeitraum (i.d.R. für ein Wirtschaftsjahr). Mit Beschluss des Wirtschaftsplans ergibt sich die Verpflichtung zur Zahlung der festgelegten Hausgeldzahlungen.

Z

Zwischenablesung

Unterjährige Ablesung der Verbrauchszähler (z.B. Heizung, Wasser, Strom). Eine Zwischenablesung ist bei einem Eigentümer- oder Mieterwechsel notwendig, um die Kosten auf die einzelnen Nutzer genau aufteilen zu können.

Zeitmietvertrag

Mietvertrag, welcher über einen bestimmten Zeitraum geschlossen wurde. Dies findet i.d.R. Anwendung bei Gewerberaummietverträgen, die auf eine „Basiszeit“ mit Verlängerungsoptionen geschlossen werden. Im Wohnraum kommt ein Zeitmietvertrag eher selten zum Einsatz. Denkbar wäre hier z.B. die Vermietung für 2 Jahre, da die Immobilie danach selbst genutzt werden soll. Geregelt ist der Zeitmietvertrag im § 575 BGB.

Zwangsversteigerung

Verfahren zur Durchsetzung von Ansprüchen von Gläubigern. Ist z.B. eine Immobilie (teil-)finanziert, fordern die Gläubiger i.d.R. die Eintragung eines Grundpfandrechts. Sollte der Schuldner das Darlehen nicht (mehr) tilgen können, besitzt der Gläubiger das Recht, offene Beträge durch Versteigerung der Immobilie zurück zu holen.

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